전세와 월세, 무엇이 더 유리할까? #돈쓸신잡

최근 서울 신축 원룸 평균 월세가 100만 원을 넘어섰다는 뉴스가 나왔다. 1년 만에 10% 가까이 올랐다. 연이어 전세 사기가 대한민국을 흔들면서 전세 수요가 줄고 그 대신 월세로 많은 사람이 몰려 가격이 뛴 것이다. 실제로 전·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 10여 년 만에 최고 수치로 치솟았다.

아직 내 집 마련이 요원한 사회 초년생들에겐 이렇게 치솟는 월세는 공포 그 자체다. 부모님과 함께 살며 주거 비용을 아낄 수 있는 상황이 아니라면, 매달 버는 돈의 상당수를 월세로 지출해야 한다. “월세 내려고 일하는 것 같다”라는 푸념도 자주 들린다.

전세와 월세의 장단점은 분명하다. 전세의 장점은 매월 고정 지출 부담이 적다. 하지만 보증금 규모가 크다. 보증금 마련을 위해 대출을 받아야 할 수도 있다. 그런데 만에 하나 집주인이 보증금 상환 능력을 상실할 경우 상황은 복잡해진다. 반면 월세는 이런 측면에선 안전한 편이다. 보증금이 아예 없진 않지만, 전세금에 비하면 규모는 작다. 그래서 전세처럼 한 번에 목돈을 마련해야 할 필요가 없다. 다만 전세에 비해 매달 꽤 부담스러운 비용을 지불해야 한다.

전세와 월세 중 어떤 형태가 더 유리한가? 전세 대출을 받아 매달 내야 하는 원리금이 월세보다 저렴하다면 경제적으로 봤을 때 전세가 유리한 건 맞다. 하지만 부동산 투자자 중에선 '그럼에도 월세가 낫다'라고 조언하는 경우가 많다. 왜 그럴까? 본인이 모은 돈이든 은행에서 빌린 돈이든 꽤 큰 자금을 전세 보증금으로 묶어 놓는다는 건 자산 증식 측면에서 기회비용이 크기 때문이다.

예를 들어, 5000만 원을 보증금으로 걸어놓고 4년을 살았다고 치자. 결국 돌려받는 건 5000만 원이다. 4년이 지나도 5000만 원은 여전히 큰돈이겠지만, 인플레이션을 고려하면 사실상 돈의 가치는 삭감된다. 물론, 그 대신 4년 동안 월세 비용을 아낄 수 있었기 때문에 아예 의미가 없다는 건 아니다. 이처럼 돈을 아낀다는 개념으로 접근하면 월세보다 전세가 유리한 건 맞다.

하지만 투자 관점에서 바라보면 이야기가 다르다. 본인은 월세를 내고 살면서, 세입자가 살고 있는 주택에 투자하는 방식도 고려해 볼 필요가 있다. 본인이 모은 목돈과 세입자의 보증금 그리고 어느 정도의 대출을 활용해 투자를 해놓는 것이다. 하지만 만약 목돈 대부분이 전세 보증금으로 묶여있다면 이런 방식의 투자를 고민하는 것 자체가 불가능하다. 물론, 당장 입주 가능한 집을 사서 곧바로 실거주를 하는 것이 가장 좋은 건 맞다. 하지만 모두가 그럴 수 있는 건 아니다. 일단은 실거주와 투자를 철저하게 분리해 접근하는 방식도 필요하다.

물론 모든 투자에는 위험이 따른다. 본인은 월세에 살면서 대출까지 받아 세입자를 낀 아파트에 투자했는데 만약 집값이 휘청이면 상황이 곤란해질 수도 있다. 그래서 투자할 땐 장밋빛 전망만 고려하지 않고, 그 반대의 상황까지 시뮬레이션을 돌려야 한다. 그 결과 어떤 시나리오에도 충분히 감당할 수 있는 범위 내에서 투자를 실행해야 한다. 투자와 투기는 한 끗 차이다.